黔江區(qū)人民政府于2022年6月30日印發(fā)了《重慶市黔江區(qū)人民政府關(guān)于公布黔江區(qū)城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（黔江府發(fā)〔2022〕21號(hào)），自發(fā)布之日施行。為了準(zhǔn)確理解和把握政策，區(qū)規(guī)劃和自然資源局現(xiàn)以問(wèn)答形式對(duì)黔江區(qū)城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新政策規(guī)定簡(jiǎn)要解讀如下：

一、制定的必要性和可行性是什么？

按照上級(jí)文件規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)每3年應(yīng)全面更新一次。現(xiàn)行的黔江區(qū)城鎮(zhèn)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)成果是區(qū)政府于2016年 9月30日公布實(shí)施的，距今已過(guò)6年，已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，為了保持城鎮(zhèn)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性，充分發(fā)揮城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)在土地市場(chǎng)和土地資產(chǎn)管理的重要作用，急需調(diào)整我區(qū)城鎮(zhèn)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)。

二、制定的依據(jù)是什么？

依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開(kāi)展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資源辦發(fā)〔2019〕36號(hào)）和《重慶市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于做好2019年度自然資源評(píng)估評(píng)估工作的通知》（渝規(guī)資〔2019〕820號(hào)）等文件規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)范性文件。

三、此次土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新的范圍？

此次調(diào)整區(qū)域包括黔江區(qū)6個(gè)街道、18個(gè)鎮(zhèn) 和6個(gè)鄉(xiāng)所轄建設(shè)區(qū)及規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的所有國(guó)有建設(shè)用地。

四、基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵？

基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵為城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)不同級(jí)別、不同用途、設(shè)定容積率和土地開(kāi)發(fā)程度下，法定最高出讓年限的區(qū)域平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)的價(jià)格表現(xiàn)形式為樓面地價(jià)，是指單位建筑面積分?jǐn)偟耐暾膰?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的平均價(jià)格（單位：元/平方米）。

（一）基準(zhǔn)地價(jià)期日：2021年1月1日。

（二）基準(zhǔn)地價(jià)容積率：商服用地2.5，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地1.0，住宅用地2.0，公共管理與公共服務(wù)用地1.5。

（三）基準(zhǔn)地價(jià)使用年限：商服用地40年，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地50年，住宅用地70年，公共管理與公共服務(wù)用地50年。

（四）基準(zhǔn)地價(jià)土地開(kāi)發(fā)程度：商服、住宅、公共管理與公共服務(wù)用地開(kāi)發(fā)程度為“六通一平”，指宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃?xì)饧白诘貎?nèi)場(chǎng)地平整；工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，指宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。

（五）基準(zhǔn)地價(jià)土地用途分為商服、工礦倉(cāng)儲(chǔ)、住宅、公共管理與公共服務(wù)用地四類。

五、本輪成果更新內(nèi)容及主要特點(diǎn)？

（一）本輪土地級(jí)別更新分布情況

本輪商住用地級(jí)別數(shù)量分別為商服6個(gè)、住宅5個(gè)。高級(jí)別主要對(duì)應(yīng)商服1級(jí)、住宅1級(jí)，分布于黔江區(qū)老城組團(tuán)核心區(qū)域；中級(jí)別主要對(duì)應(yīng)商服2-4級(jí)、住宅2-3級(jí)，分布于黔江區(qū)老城組團(tuán)外為區(qū)域、正陽(yáng)組團(tuán)及舟白組團(tuán)核心區(qū)域；低級(jí)別主要對(duì)應(yīng)商服5-6級(jí)、住宅4-5級(jí)，分布于其他區(qū)域和一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)。公服用地級(jí)別數(shù)量共5個(gè)，分布情況基本與住宅相似。工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地級(jí)別數(shù)量總共3個(gè)，工業(yè)1級(jí)主要在黔江區(qū)老城組團(tuán)、正陽(yáng)組團(tuán)、舟白組團(tuán)，工業(yè)2級(jí)包括青杠組團(tuán)、濯水鎮(zhèn)、阿蓬江鎮(zhèn)，工業(yè)3級(jí)主要分布于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)外圍。

（二）土地級(jí)別重點(diǎn)變化區(qū)域及主要原因

舟白正陽(yáng)組團(tuán)緊密相接，正陽(yáng)組團(tuán)集中建設(shè)特色正陽(yáng)工業(yè)園，加快進(jìn)度形成緊密產(chǎn)業(yè)鏈，再加上與黔江區(qū)武陵山機(jī)場(chǎng)、以及規(guī)劃高鐵站其頭并進(jìn)建設(shè)發(fā)展，工業(yè)級(jí)別由原來(lái)的3-5級(jí)上升為1級(jí)；舟白組團(tuán)引進(jìn)多個(gè)高校（如重慶旅游職業(yè)學(xué)院，重慶經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院），隨著中小學(xué)校的不斷完善，舟白、正陽(yáng)的教育水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有明顯的提升，級(jí)別由原來(lái)的3-5級(jí)上升至2-3級(jí)；

青杠組團(tuán)、馮家組團(tuán)位于老城、新城外圍，其中青崗組團(tuán)大力投入工業(yè)產(chǎn)業(yè)，設(shè)立工業(yè)園區(qū)，引進(jìn)不同類型的技術(shù)型單位，工業(yè)發(fā)展迅速，工業(yè)級(jí)別由原來(lái)的6級(jí)上升至2級(jí)；馮家組團(tuán)與正陽(yáng)組團(tuán)相鄰，人口規(guī)模較大，經(jīng)濟(jì)工業(yè)綜合發(fā)展，其級(jí)別由原來(lái)的6級(jí)上升至4-5級(jí)。

濯水古鎮(zhèn)作為黔江區(qū)5A景區(qū)，阿蓬江鎮(zhèn)作為黔江區(qū)最大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，結(jié)合黔江區(qū)規(guī)劃情況，濯水、阿蓬江為黔江區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)，工業(yè)級(jí)別由原來(lái)的7級(jí)，上升至2級(jí)；其余級(jí)別由原來(lái)的7級(jí)，上升至4-5級(jí)。

（三）基準(zhǔn)地價(jià)更新情況

本輪基準(zhǔn)地價(jià)與上一輪黔江區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)相比：地面價(jià)：商服用地平均上調(diào)19.59%，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地平均上調(diào)7.95%，住宅用地平均上升54.03%；樓面地價(jià)：商服用地平均上調(diào)43.55%，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地平均上調(diào)7.95%，住宅用地平均上調(diào)92.70%。

本輪基準(zhǔn)地價(jià)商服、住宅均進(jìn)行了一定調(diào)整，從地價(jià)總體來(lái)看1、2、3級(jí)商服向上微調(diào)，住宅大幅度提高。主要原因在于黔江區(qū)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，區(qū)域建設(shè)逐漸成熟、配套設(shè)施逐漸完善，高級(jí)別的區(qū)域交通便利，人口密度大，商業(yè)中心及開(kāi)發(fā)小區(qū)較為集中，從而使地價(jià)有一定的漲幅；而低級(jí)別受到目前電商沖擊，商服用房主要為去庫(kù)存等情況的影響，部分級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)略有下降。

六、成果如何運(yùn)用？

運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)適用對(duì)應(yīng)用途級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，并根據(jù)宗地實(shí)際情況進(jìn)行土地用途、期日、年期、容積率、區(qū)域和個(gè)別因素及土地開(kāi)發(fā)程度等修正。評(píng)估多用途混合的宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)按各具體用途分別修正后加權(quán)測(cè)算。

（一）地上計(jì)容部分

樓面地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)×土地用途修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)±土地開(kāi)發(fā)程度修正值

地面價(jià)=樓面地價(jià)×R

R為設(shè)定容積率（工業(yè)用地R為1；商業(yè)、辦公、住宅用地設(shè)定容積率小于1時(shí)，R取1）。

（二）地下不計(jì)容部分

樓面地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)×相應(yīng)用途地下空間修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)±土地開(kāi)發(fā)程度修正值。

地面價(jià)=樓面地價(jià)×（建筑面積÷宗地土地面積）